Immobilier et Défiscalisation De Robien : simulez la rentabilité avant d'investir.
 
 
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LOI ROBIEN

Le régime De Robien remplace le statut Besson depuis le 03/04/2003.

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Contribuables concernés
Investisseurs imposés à partir de 14 %

Type d'avantage fiscal
Amortissement du bien jusqu'à 50 %

Conditions à respecter
Loyer plafonné.Engagement de location de neuf ans

Précisions complémentaires
Dispositif pérenne sans date butoir
Dispositif

Les particuliers qui acquièrent un logement destiné à la location à usage d'habitation principale (location nue) peuvent amortir leur investissement jusqu'à 50 % du montant de leur acquisition. Cet avantage fiscal est toutefois subordonné à plusieurs obligations (voir ci-après).
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Logements concernés

Peuvent bénéficier du statut De Robien lié au neuf
  • les acquisitions de logements neufs ou en état futur d'achèvement
  • les constructions effectuées par l'investisseur dans la mesure où la déclaration d'ouverture de chantier est postérieure au 31 décembre 1998
  • les acquisitions de logements réhabilités dès lors qu'ils ont été soumis à la TVA immobilière
On précise que par logement neuf, il convient d'entendre ceux qui n'ont jamais été habités ni utilisés avant leur acquisition. A noter qu'un logement loué nu dans une résidence de retraite ou pour étudiant bénéficie du dispositIf De Robien.
En revanche, un logement en résidence hôtelière ou de tourisme ne peut prétendre au bénéfice du statut De Robien.
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Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé se traduit par un amortissement. Celui-ci est égal à 6 % du montant de l'investissement (frais d'acquisition compris) pendant sept ans, puis de 4 % pendant les deux années suivantes, jusqu'au terme des neuf ans du conventionnement, soit un amortissement à concurrence de 50 % du prix d'acquisition du bien.
Durant la période d'amortissement, le taux d'abattement de déduction forfaitaire pour charges diverses est abaissé à 6 % (il est de 14 % dans le régime commun). De plus, le déficit provenant de l'amortissement, des charges forfaitaires et des autres frais déductibles, à l'exception des intérêts d'emprunt, est reportable chaque année sur le revenu global dans la limite de 10 700 € (70 187,40 F), le supplément étant reporté, avec les intérêts d'emprunt, sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
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Obligations à respecter

Le dispositIf De Robien exige des propriétaires bailleurs l'engagement que le loyer, n'excède pas un certain plafond.
Par ailleurs, le logement doit obligatoirement être loué nu et affecté à la résidence principale d'un locataire pendant neuf ans. En cas de rupture de l'un des engagements pris par le propriétaire, les déductions pratiquées font l'objet d'une reprise. Exception faite si la rupture des engagements est due ...
  • a l'invalidité d'un des deux époux soumis à imposition commune
  • au licenciement du contribuable ou de son époux soumis à imposition commune
  • au décès du contribuable ou de son époux
     
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Conditions de plafonnements

Les conditions de plafonnement du loyer sont fixés chaque année par décret ou instruction administrative.
Les plafonds mensuels de loyer à respecter sont fixés de la manière suivante

 

Neuf (€/m²)

Ancien (€/m²)
Zone A 19,19 14,40
Zone B1 13,33 9,40
Zone B2 11 9,40
Zone C 8 9

Zone A : Île-de-France, Côte d'Azur et Pays genevois.
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne autour de Paris, six agglomérations jugées chères: Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint-Malo, pourtour de la Côte d'Azur, départements d'outre mer, Corse et îles.
Zone B2 : reste de la Zone B, c'est-à-dire les autres agglomérations de plus de 50.000 habitants, autres zones frontalières ou littorales chères, troisième couronne parisienne
Zone C : Reste du territoire.
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Surface à prendre en compte

Pour l'appréciation du plafond de loyer, la surface à prendre en compte s'entend
  • de la surface habitable au sens de l'article R. 111-2 du Code de la construction et de I'habitation
  • augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes réservées à l'usage exclusIf de l'occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à l,80 mètres : caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs extérieurs au logement, colliers, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias, vérandas. Les garages et places de parking ne sont pas inclus.

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Définition de la notion de ressources

Il est rappelé que les ressources du locataire ou du sous-locataire s'entendent du revenu fiscal de référence au sens de I'article 1417, V-1° du CGI, figurant sur l'avis d'imposition sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Les traitements et salaires à retenir s'entendent après déduction des frais professionnels et de l'abattement de 20%.
Ainsi pour les locations conclues en 2002, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année 2000.

A noter aussi que le plafond s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte des personnes à charge.
Ainsi pour les locations conclues durant l'année 2002, le revenu fiscal de 2000 du locataire est à comparer avec le plafond applicable à sa situation familiale en 2000, à la date de signature du bail.
Augmentation des ressources en cours de bail Dans la mesure où un locataire remplit les conditions de ressources à son entrée dans les lieux, l'augmentation de ses revenus au-delà du plafond, en cours de bail ou de prolongation, ne remet pas en cause les avantages du dispositif.
En revanche, s'il y a changement de locataire, le nouveau locataire devra remplir les conditions de ressources applicables l'année de la signature de son contrat de bail.
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Travaux effectués au cours du bail

Le propriétaire qui réalise, au cours de l'engagement de location de neuf ans, des travaux (reconstructions agrandissement ou améliorations) sur le logement bénéficiant de l'amortissement De Robien peut également amortir ses dépenses. Pour les travaux de reconstruction et d'agrandissement, le taux d'amortissement est identique à celui applicable à l'investissement initial, à savoir 8 % les cinq premières années et 2,5 % les années suivantes.
Pour les travaux d'améliorations, le taux d'amortissement est de 10% du montant de la dépense et ce, pendant dix ans.
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Garanties offertes aux bailleurs

Les propriétaires bailleurs optant pour ce statut bénéficient de garanties complémentaires. Ces garanties ont été mises en place par l'Etat. Il s'agit
  • du versement direct au propriétaire des allocations de logement sociales et familiales
  • de la possibilité du financement du dépôt de garantie
  • d'une garantie contre les impayés de loyer et de charges locatives, quel que soit le locataire, d'un montant maximal de neuf mois pour une durée de location de trois ans.
Par ailleurs, des prêts à 2 % sont accordés pour l'achat de logements neufs aux bailleurs privés conventionnés ayant conclu un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du l % logement pour loger des salariés d'entreprise.
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Cas spécifiques des parkings et garages

Les parkings et les garages ne peuvent pas être pris en compte dans les surfaces annexes ajoutées à la surface habitable pour le calcul des loyers. Il est conseillé de ne pas les inclure dans le bail De Robien et de les louer séparément...
La direction de la législation fiscale précise un certain nombre de conditions assez contraignantes qu'il convient de respecter dans ce cas-là.
Dans les immeubles collectifs, la location simultanée et séparée d'un logement bénéficiant des avantages fiscaux et d'un parking ou d'un garage qui en sont exclus ne fait pas obstacle au bénéfice de ces avantages pour le seul logement, à condition
  • que le locataire demeure libre de signer le bail du logement et de refuser celui du parking
  • et que le prix du loyer du parking ou du garage soit normal par référence aux loyers du voisinage. Toutefois, la fraction du prix global d'acquisition (frais inclus) correspondant au prix du parking ou du garage est exclue de la base amortissable. Le prix et les frais d'acquisition doivent donc faire l'objet d'une répartition précise et plausible au moment de la signature de l'acte de vente.
Pour l'habitat individuel, où le garage n'est pas physiquement séparé du logement et de ses autres annexes, une location séparée n'est pas possible. Pour calculer la surface des annexes prises en compte dans le loyer, on calcule la surface totale des annexes, garage compris, dont on déduit 12 m² pour le garage. Le solde est divisé par deux et retenu dans la limite de 8 m² Dans ce cas, la base amortissable ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre de l'emplacement de stationnement.
ATTENTION : La base d'amortissement est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement auquel s'ajoute la fraction du prix relative aux dépendances immédiates du logement.
Garages ou places de parking faisant l'objet d'un bail distinct n'entrent pas dans cette base de calcul.
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De Robien ancien
Le statut Besson a été remplacé par le régime De Robien à compter du 03/04/2003.
Contribuables concernés
Tout contribuable à conditin d'être imposé dans la catégorie des revenus fonciers

Type d'avantage fiscal
Abattement forfaitaire revalorisé, porté à 40 %
contre 14 % dans le régime commun

Conditions à respecter
Loyer et ressources du locataire plafonnés. Engagement de location de six ans

Précisions complémentaires
DispositIf pérenne sans date butoir		 Dans cette page :
- Dispositif
- Définition d'un logement ancien
- Type d'avantage fiscal
- Obligations à respecter
- Garanties offertes aux bailleurs
- Justificatifs à fournir
Dispositif

Les personnes qui destinent un logement ancien loué nu et destiné à l'habitation principale d'un locataire bénéficient d'un taux de déduction forfaitaire majoré à la condition qu'ils respectent plusieurs conditions (voir ci-après).
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Définition d'un logement ancien

Par logement ancien, il convient d'entendre ceux qui ne peuvent être considérés aux termes de la loi comme neufs. C'est-à-dire ceux ayant fait l'objet d'une occupation depuis leur achèvement ou leur réhabilitation. Peu importe la date d'acquisition.
Ceci étant, ne peuvent prétendre au bénéfice du statut Besson ancien que les immeubles répondant à certaines normes d'habitabilité.
Ces dernières ont été définies par le décret 99-244 du 29 mars 1999.
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Type d'avantage fiscal

L'avantage fiscal octroyé aux investisseurs ayant opté pour le statut Besson ancien se traduit par le relèvement du taux de la déduction forfaitaire sur le montant du revenu foncier.
Il passe ainsi à 40 % pour les six premières années de location alors que dans le cadre de la location classique d'habitation il n'est que de 14 %.

Possibilité de prorogation
La période d'application du taux majoré de 40 % s'entend de l'année ou de la fraction d'année au cours de laquelle la location a débuté et des cinq années suivantes.
Toutefois, tant que les plafonds de loyers sont respectés, le bénéfice du taux majoré est prorogé par période de trois ans, qu'il s'agisse de poursuite, de reconduction ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire.
Il en est de même en cas de nouveau bail. Dans ce cas, la prorogation est de six ans.
En revanche, cette option pour le taux de déduction forfaitaire majorée est irrévocable durant toute la durée d'engagement de location initiale du bail à savoir les six premières années de mise en location avec le statut De Robien.
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Obligations à respecter

Comme dans le cadre de la loi De Robien en secteur neuf, l'investisseur est tenu de respecter un plafond de loyer mensuel et un plafond de ressources du locataire.
Ces plafonds augmentent, au 1er janvier de chaque année, dans les mêmes proportions que la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction.

 

Neuf (€/m²)

Ancien (€/m²)
Zone A 19,19 € 15,34
Zone B 13,33 € 10,02 €
Zone C 9,59 € 7,25 €

Zone A : Île-de-France, Côte d'Azur et Pays genevois.
Zone B : Agglomérations de plus de 50 000 habitants, agglomérations chères à la frontière de l'Île-de-France, zones littorales et zones frontalières.
Zone C : Reste du territoire.

Engagement de location
L'engagement de location est d'une durée minimale de six ans.
Comme dans le cadre du statut De Robien neuf, un bail peut être signé avec un membre de la famille mais, pendant la durée de location à ce membre, l'abattement de 25 % cesse pour passer à 14 % comme dans le cas des locations libres.
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Garanties offertes aux bailleurs

L'État a également mis au point des garanties sécurisant l'investissement.
Il s'agit
  • du versement direct au propriétaire bailleur privé des aides au logement auxquelles a droit son locataire;
  • de l'avance du dépôt de garantie, par le 1 % logement, à tout locataire salarié ou tout jeune de moins de trente ans en recherche du premier emploi (jusqu'au premier CDI inclus);
  • de l'avance, toujours par le 1 % logement, du loyer et des charges, versée au bailleur mais remboursable par le locataire, avec une garantie de neuf mois en cas de chômage (pour tout locataire) ou de trois ans en cas
    de chômage ou de baisse contrainte et non prévisible de revenus (pour les salariés et les jeunes de moins de trente ans en recherche du premier emploi) ;
  • des prêts du 1 % logement pour travaux de remise en état aux propriétaires bailleurs qui concluront un accord de réservation locative avec un organisme collecteur du 1 % logement pour loger des salariés d'entreprise. Les prêts pourront représenter 50 % des travaux dans la limite de 80 000 F, leur taux sera de 1 à 2 % maximum et leur durée égale à la durée de réservation de la location.
Ils s'ajouteront, le cas échéant, aux subventions de l'ANAH, ainsi qu'aux garanties locatives de sécurisation.
Il est prudent de faire les demandes auprès des organismes habilités pour bénéficier de ces diverses garanties.
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Justificatifs à fournir

Qu'il s'agisse du statut De Robien neuf ou du statut De Robien ancien, pour bénéficier des avantages fiscaux liés au statut Besson, l'investisseur est tenu de joindre à sa déclaration une note annexée précisant l'adresse du logement, sa date d'acquisition, le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail, l'engagement de louer le logement six ou neuf ans selon le cas, une copie du bail, une attestation de conformité du logement aux normes minimales d'habitabilité ainsi qu'une copie de l'avis d'impôt sur le revenu du locataire établie l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat.
En outre, dans le cadre d'un logement neuf, il convient de joindre en plus et ce, pour chaque logement concerné
  • la première année, les modalités de décompte de l'amortissement
  • les années suivantes : un état établi conforme au modèle administratIf et faisant apparaître le détail du calcul.
     
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Réhabilitation en neuf

La déduction au titre de l'amortissement est applicable, dans les mêmes conditions que le dispositIf De Robien neuf aux locaux affectés à un usage autre que l'habitation acquis à compter du 3 avril 2003 et que le contribuable transforme en logements, ainsi qui des logements acquis à compter du 3 avril 2003 qui ne satisfont pas aux caractéristique de décence prévues à l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Dans ces cas, la déduction au titre de l'amortissement est calculée sur le prix d'acquisition des locaux augmentés du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de ces travaux.
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